Điểm mới Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/7/2015

Ngày 25/11/2014, Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 8 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản. Luật này bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, sẽ thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và có nhiều điểm mới cơ bản như sau:
1.    Về các loại Bất động sản được đưa vào kinh doanh (Điều 5).
Đây là điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. So với Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì Điều 5 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rất rõ ràng, chi tiết các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:
1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê2.    Về vốn pháp định kinh doanh Bất động sản (Điều 10).
Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng trong khi theo quy định hiện tại là 6 tỷ VNĐ. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang hoạt động mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 1 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành, tức hạn chót là ngày 1/7/2016.
Cũng theo Điều 10 của Luật KDBĐS năm 2014 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.3.    Phạm vi kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân trong nước (Điều 11).
Luật KDBĐS năm 2014 đã quy định chi tiết phạm vi, hình thức kinh doanh bất động sản đối với từng chủ thể kinh doanh bất động sản. Theo đó, Điều 11 của Luật quy định:
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức:

lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

1. Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
2. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
3. Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
4. Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
5. Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
6. Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
7. Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
8. Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
9. Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.4.    Về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (Điều 55).
Về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai, hiện nay Luật KDBĐS năm 2006 quy định chưa chặt chẽ. Khắc phục những tồn tại này, Luật KDBĐS 2014 đã bổ sung nhiều quy định về hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, cụ thể:
Điều 55 quy định về điều kiện của Bất động sản hình thành trong tương lại được đưa vào kinh doanh nếu thỏa mãn các điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp Tỷnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp Tỷnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.5.    Về việc Bảo lãnh khi chủ đầu tư muốn bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 56).
Một vấn đề mới mà Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định đó là vấn đề bảo lãnh. Theo Luật mới bắt buộc các doanh nghiệp muốn bán, cho thuê mua nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh của Ngân hàng thương mại. Việc bảo lãnh có nghĩa chủ dự án muốn thu tiền của khách hàng trước khi bàn giao nhà để lấy vốn để triển khai dự án thì buộc phải bảo lãnh. Ở đây, Ngân hàng thương mại phải có đủ năng lực về tài chính bảo lãnh. Khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết với khách hàng theo hợp đồng thì ngân hàng có trách nhiệm trả tiền lại cho khách hàng. Điều đó có nghĩa, khách hàng hiện nay hoàn toàn yên tâm về số tiền mình đã đóng. Nếu trường hợp chủ dự án có chậm tiến độ mà khách hàng muốn chủ dự án tiếp tục làm thì chủ dự án tiếp tục thực hiện hợp đồng, còn nếu khách hàng muốn lấy lại tiền thì chủ dự án phải trả, chủ đầu tư không có khả năng trả lại tiền thì ngân hàng sẽ trả thay.
Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.6.    Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua Bất động sản hình thành trong tương lai (Điều 57).
Theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh Bất động sản 2014: Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận này cho bên mua, bên thuê mua.
Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình và chuyển nhượng hợp đồng mua bán (Điều 58).
Ngoài các quyền cơ bản khác như yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, thuê mua nhà, bàn giao nhà đúng thời hạn, Bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai còn có quyền đòi bồi thường thiệt hại trong trường hợp do lỗi của bên bán, bên cho thuê mua.7.    Về kinh doanh dịch vụ Bất động sản (60).
Luật kinh doanh Bất động sản 2014 đã loại bỏ một số dịch vụ Bất động sản như định giá, đấu giá, quảng cáo BĐS. Theo đó, từ ngày 1/7/2015 khi luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, các dịch vụ Bất động sản được kinh doanh chỉ bảo gồm: dịch vụ môi giới, Tư vấn, quản lý Bất động sản và sàn giao dịch Bất động sản.

8.    Việc kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua.
Luật kinh doanh Bất động sản 2014  đã bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Hỏi đáp Điểm mới Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 trực tuyến

Liên hệ luật sư

Thông tin bắt buộc*
  • Công ty Luật LAWPRO Công ty Luật LAWPRO

    Năm 2007, LAWPRO được thành lập với tôn chỉ mục đích xuyên suốt là xây dựng niềm tin và uy tín đối với khách hàng – Trust Creates Value, đưa LAWPRO trở thành thương hiệu tư vấn luật tin cậy của [...]

  • Cam kết giá trị Cam kết giá trị

    1. Đội ngũ nhân sự chất lượng: LAWPRO có đội ngũ luật sư, chuyên viên tư vấn được đào tạo bài bản ở các trường đại học luật, chuyên ngành luật lớn trong và ngoài nước, nhiều người đã [...]

  • Thành tích nổi bật của công ty luật Lawpro Thành tích nổi bật của công ty luật [...]

    Trong quá trình tác nghiệp, Công ty luật LAWPRO đã nhiều lần được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội và Sở Tư pháp thành phố Hà Nội [...]

  • Giao dịch điển hình Giao dịch điển hình

    Với đội ngũ Luật sư và các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý, Công ty Luật LAWPRO đã cung cấp dịch vụ pháp lý cho các khách hàng là doanh nghiệp trong và ngoài nước hoạt động [...]