Điều kiện mua nhà ở xã hội 2026 theo Nghị định 54/2026

• By LAWPRO
• 20/10/2026

Điều kiện mua nhà ở xã hội 2026 theo Nghị định 54/2026/NĐ-CP

Từ ngày 09/02/2026, Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi Điều 29 và Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Đây là hai điều quy định trực tiếp điều kiện mua nhà ở xã hội về nhà ở và thu nhập. Cùng với Nghị định 261/2025/NĐ-CP và Luật Dân số 2025, bộ điều kiện năm 2026 có nhiều thay đổi. Người chuẩn bị nộp hồ sơ cần nắm rõ để tránh bị trả hồ sơ.

1. Ba nhóm điều kiện phải đáp ứng đồng thời

Theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023, người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng đủ ba nhóm điều kiện:

1. Thuộc đối tượng được hỗ trợ theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023;
2. Điều kiện về nhà ở: chưa có nhà, hoặc có nhà nhưng diện tích quá chật (Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, đã sửa đổi);
3. Điều kiện về thu nhập, áp dụng với một số nhóm đối tượng (Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, đã sửa đổi).

Ngoài ra, người mua chưa được mua, thuê mua nhà ở xã hội và chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào.

2. Ai được mua nhà ở xã hội năm 2026?

Các nhóm đối tượng được mua, thuê mua theo Điều 76 và khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 gồm:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ;
• Hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
• Người thu nhập thấp tại đô thị, kể cả người lao động tự do không có hợp đồng lao động;
• Công nhân, người lao động tại doanh nghiệp, hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp;
• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng;
• Cán bộ, công chức, viên chức;
• Người đã trả lại nhà ở công vụ;
• Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, giải tỏa nhà mà chưa được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở.

Học sinh, sinh viên và doanh nghiệp trong khu công nghiệp chỉ được thuê nhà ở xã hội, không thuộc diện mua.

3. Điều kiện về nhà ở: điểm mới từ 09/02/2026

3.1. Thế nào là "chưa có nhà ở"?

Khoản 1 Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Điều 32 Nghị định 54/2026/NĐ-CP) xác định người được coi là chưa có nhà ở khi bản thân và vợ hoặc chồng (nếu có) không có tên, hoặc không có thông tin về nhà ở, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố nơi có dự án.

Điểm mới quan trọng là quy định này mở rộng cách hiểu "chưa có nhà":

• Người chỉ có đất (Giấy chứng nhận không ghi nhận nhà ở) vẫn có thể được coi là chưa có nhà ở;
• Việc xác định không phụ thuộc thời điểm nộp hồ sơ mua, thuê mua.

Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tại tỉnh, thành phố nơi có dự án xác nhận trong 07 ngày kể từ ngày nhận đề nghị.

3.2. Có nhà nhưng diện tích chật

Người đã có nhà ở tại địa phương vẫn được mua nếu diện tích nhà ở bình quân đầu người dưới 15 m² sàn/người. Diện tích được tính cho người đứng đơn, vợ hoặc chồng, cha mẹ (nếu có) và các con có đăng ký thường trú tại căn nhà đó. UBND cấp xã xác nhận điều kiện này trong 07 ngày.

4. Điều kiện về thu nhập năm 2026

4.1. Mức trần thu nhập

Khoản 1 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP và Nghị định 54/2026/NĐ-CP) áp dụng cho người thu nhập thấp, công nhân và người lao động, cán bộ, công chức, viên chức:

Thu nhập được tính trong 12 tháng liền kề trước thời điểm cơ quan có thẩm quyền xác nhận, theo bảng tiền công, tiền lương. UBND cấp tỉnh được ban hành hệ số điều chỉnh mức thu nhập phù hợp với từng địa phương. Hệ số này không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người của địa phương so với cả nước.

Với lực lượng vũ trang (khoản 7 Điều 76 Luật Nhà ở 2023), điều kiện thu nhập áp dụng riêng theo Điều 67 Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Với hộ nghèo, cận nghèo, chỉ cần thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo theo chuẩn của Chính phủ.

4.2. Người không có hợp đồng lao động: công an cấp xã xác nhận

Đây là thay đổi lớn nhất của Nghị định 54/2026. Theo khoản 2 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (đã sửa đổi):

• Thẩm quyền xác nhận chuyển từ UBND cấp xã sang công an cấp xã nơi người đó thường trú, tạm trú hoặc đang ở;
• Thời hạn xác nhận là 07 ngày kể từ ngày nhận đơn;
• Công an xác nhận thông tin nhân thân, số định danh cá nhân và nơi cư trú. Người dân tự kê khai và cam kết về thu nhập, công an phối hợp xác minh và hậu kiểm khi cần;
• Đơn đề nghị xác nhận thu nhập đồng thời là giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách, giúp giảm bớt một loại giấy tờ.

Cơ chế "kê khai, cam kết, hậu kiểm" giúp hồ sơ nhanh hơn. Tuy nhiên, người kê khai sai sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý, và có nguy cơ bị thu hồi nhà, hủy hợp đồng.

5. Thứ tự ưu tiên khi số hồ sơ vượt số căn

Theo Điều 79 Luật Nhà ở 2023 (sửa đổi bởi Luật Dân số 2025), thứ tự ưu tiên gồm: người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ; người khuyết tật; người được bố trí tái định cư bằng nhà ở xã hội; người có từ 02 con đẻ trở lên (nhóm mới bổ sung); và nữ giới. Người thuộc nhiều diện ưu tiên chỉ được hưởng một mức ưu tiên cao nhất.

Khi số hồ sơ nhiều hơn số căn, nhóm ưu tiên được xét trong phần quỹ căn dành riêng. Nếu nhóm ưu tiên vẫn vượt số căn, nhóm đó phải bốc thăm. Người không trúng ở nhóm ưu tiên được chuyển sang bốc thăm chung.

6. Vay vốn ưu đãi mua nhà ở xã hội

Theo Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP), người mua có thể vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội với điều kiện:

• Lãi suất 5,4%/năm; lãi nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay;
• Mức vay tối đa 80% giá trị hợp đồng;
• Thời hạn vay tối đa 25 năm.

Người vay phải có thu nhập, có khả năng trả nợ và ký hợp đồng ba bên với ngân hàng và chủ đầu tư. Gói vay hỗ trợ nhà ở cũ theo Nghị quyết 02/NQ-CP ("gói 30.000 tỷ") đã dừng giải ngân. 

7. Checklist hồ sơ mua nhà ở xã hội 2026

Đơn đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội theo Mẫu số 01 (Phụ lục Nghị định 261/2025/NĐ-CP);
Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng (xác nhận của cơ quan, đơn vị đang làm việc; người lao động tự do dùng đơn xác nhận thu nhập của công an cấp xã);
Xác nhận chưa có nhà ở của cơ quan cấp Giấy chứng nhận, hoặc xác nhận diện tích dưới 15 m²/người của UBND cấp xã;
Xác nhận thu nhập 12 tháng liền kề;
Giấy tờ chứng minh thuộc diện ưu tiên (nếu có).

8. Câu hỏi thường gặp

Lương 20 triệu/tháng có được mua nhà ở xã hội không? Có, nếu bạn độc thân và thu nhập bình quân thực nhận trong 12 tháng liền kề không vượt 20 triệu đồng/tháng. Mức này có thể được điều chỉnh theo hệ số của địa phương.

Có đất nhưng chưa xây nhà thì có được coi là chưa có nhà ở? Có thể. Theo Nghị định 54/2026/NĐ-CP, người không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận tại tỉnh nơi có dự án được coi là chưa có nhà ở.

Lao động tự do xin xác nhận thu nhập ở đâu? Tại công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi đang ở. Thời hạn xác nhận là 07 ngày.

Vợ chồng thu nhập tổng 40 triệu/tháng có đủ điều kiện không? Đủ, nếu tổng thu nhập bình quân thực nhận của hai người không quá 40 triệu đồng/tháng.

Có cần hộ khẩu tại địa phương có dự án không? Luật Nhà ở 2023 không còn yêu cầu đăng ký thường trú tại địa phương có dự án. Tuy nhiên, điều kiện "chưa có nhà ở" được xét theo tỉnh, thành phố nơi có dự án.

9. LawPro hỗ trợ hồ sơ nhà ở xã hội

Công ty Luật LAWPRO tư vấn đánh giá điều kiện mua nhà ở xã hội, rà soát hợp đồng với chủ đầu tư, và hỗ trợ khiếu nại khi hồ sơ bị từ chối không đúng quy định.