NĐ-CP: Tổng hợp mức phạt vi phạm hành chính trong xây dựng và kinh doanh bất động sản

By LAWPRO
17/09/2026

Từ ngày 26/8/2026, Nghị định 339/2026/NĐ-CP chính thức thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đặt ra khung xử phạt mới cho hoạt động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản. Mức phạt cao nhất lên tới 1 tỷ đồng. Bài viết dưới đây tóm tắt những nội dung cốt lõi và tổng hợp mức phạt theo từng chủ thể: chủ đầu tư, nhà thầu và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

5 nguyên tắc cần nắm trước khi tra cứu mức phạt

1. Mức phạt tiền tối đa: 1 tỷ đồng

Đối với tổ chức, mức phạt tiền tối đa trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản là 1.000.000.000 đồng; trong lĩnh vực quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà là 300.000.000 đồng.

2. Mức phạt ghi trong Nghị định là mức áp dụng cho tổ chức

Đây là điểm dễ bị hiểu nhầm nhất. Trừ một số hành vi được liệt kê riêng, các khung tiền phạt trong Nghị định là mức áp dụng đối với tổ chức. Cùng một hành vi, cá nhân chỉ bị phạt bằng một nửa. Hộ gia đình, hộ kinh doanh và cộng đồng dân cư cũng áp dụng mức phạt của cá nhân.

Ví dụ: hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép có khung phạt 60–80 triệu đồng. Nếu người vi phạm là cá nhân hoặc hộ gia đình, mức phạt thực tế là 30–40 triệu đồng.

Một số hành vi được quy định thẳng là mức phạt cá nhân (không chia đôi), điển hình như cá nhân hoạt động xây dựng không đủ điều kiện, cá nhân chủ trì thiết kế kiến trúc không đạt tiêu chuẩn.

3. Thời hiệu xử phạt: 01 năm hoặc 02 năm

01 năm đối với vi phạm trong kinh doanh bất động sản và quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật.
02 năm đối với vi phạm trong lĩnh vực xây dựng và quản lý, phát triển nhà.

Với vi phạm đã kết thúc, thời hiệu tính từ lúc chấm dứt hành vi. Riêng nhà ở riêng lẻ, mốc này là ngày đưa công trình vào sử dụng (nếu không xác định được thì lấy ngày hoàn thành ghi trong hợp đồng thi công). Với vi phạm đang diễn ra, thời hiệu tính từ thời điểm bị phát hiện.

4. Ranh giới với xử phạt trong lĩnh vực đất đai

Công trình xây dựng trên đất sử dụng không đúng mục đích sẽ bị xử phạt theo Nghị định về vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nếu công trình vi phạm đồng thời cả pháp luật đất đai và pháp luật xây dựng (ngoài trường hợp nêu trên), người vi phạm có thể bị xử lý theo cả hai Nghị định.

5. Hình thức phạt bổ sung nặng hơn phạt tiền

Ngoài cảnh cáo và phạt tiền, người vi phạm có thể bị:

Đình chỉ hoạt động xây dựng từ 01–06 tháng; đình chỉ hoạt động giám sát thi công từ 06–09 tháng;
Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc dịch vụ sàn giao dịch từ 03–06 tháng;
Tước chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng từ 06–12 tháng; tước giấy phép xây dựng từ 03–12 tháng;
Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm.

Mức phạt đối với chủ đầu tư

Vi phạm trật tự xây dựng (Điều 25)

Đơn vị: triệu đồng — mức áp dụng cho tổ chức; cá nhân, hộ gia đình chịu 1/2.

Hành vi	Nhà ở riêng lẻ	Nhà riêng lẻ trong khu di tích, di sản thế giới hoặc công trình khác	Công trình lập Báo cáo KT-KT	Công trình lập Báo cáo NCKT
Không che chắn, để rơi vãi vật liệu	3–5	3–5	15–20	20–25
Không công khai giấy phép xây dựng tại công trường	5–10	10–20	20–30	30–40
Sai giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời, xây dựng có thời hạn	15–20	25–30	70–90	90–110
Sai giấy phép xây dựng mới	30–40	50–70	100–120	120–140
Xây dựng không có giấy phép	60–80	80–100	120–140	140–160
Thi công khi thiết kế chưa được thẩm định, phê duyệt	80–100	80–100	80–100	80–100
Xây dựng sai quy hoạch được duyệt	80–100	100–120	160–180	180–200
Cơi nới, lấn chiếm diện tích, không gian của người khác hoặc khu vực công cộng	80–100	100–120	180–200	200–220
Tiếp tục vi phạm sau khi đã bị lập biên bản	60–80	80–100	400–500	500–600
Tái phạm (chưa đến mức truy cứu hình sự)	80–100	100–120	400–800	800–1.000

Biện pháp khắc phục hậu quả đi kèm:

Công trình đang thi công không phép, sai phép: buộc làm thủ tục cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng (hoặc điều chỉnh dự án, thiết kế).
Công trình không phép, sai phép đã hoàn thành: buộc phá dỡ phần vi phạm.
Xây sai quy hoạch, lấn chiếm, tiếp tục vi phạm, tái phạm: buộc phá dỡ; đồng thời có thể bị tước giấy phép xây dựng 03–12 tháng và tịch thu tang vật, phương tiện.

Lưu ý có lợi cho người dân: Nếu thi công khác với giấy phép nhưng thay đổi đó không thuộc trường hợp bắt buộc phải điều chỉnh giấy phép theo Luật Xây dựng, thì không bị coi là xây dựng sai phép và không bị xử phạt.

Vi phạm về khởi công, quản lý chất lượng và bàn giao công trình

Hành vi của chủ đầu tư	Mức phạt (triệu đồng)	Căn cứ
Không gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý xây dựng địa phương	10–20	Khoản 1 Điều 21
Không lắp biển báo công trình tại lối ra vào công trường	10–20	Điểm b khoản 1 Điều 22
Khởi công khi chưa có mặt bằng, hợp đồng xây dựng hoặc bản vẽ thi công được duyệt	30–50	Khoản 2 Điều 21
Không mua bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng	60–80	Điểm b khoản 1 Điều 27
Không thẩm định, không phê duyệt thiết kế xây dựng theo quy định	80–100	Khoản 3 Điều 19
Đã có mặt bằng nhưng không bàn giao hoặc chậm bàn giao cho nhà thầu	80–100	Khoản 5 Điều 22
Chậm tiến độ dự án khu đô thị so với thời gian được duyệt	80–100	Điểm a khoản 1 Điều 37
Đưa công trình vào khai thác, sử dụng khi chưa đủ điều kiện	100–120	Điểm a khoản 3 Điều 30

Mức phạt đối với nhà thầu

Nhà thầu thi công xây dựng

Hành vi	Mức phạt (triệu đồng)	Căn cứ
Không có hoặc lập sai nhật ký thi công; không báo cáo chủ đầu tư về tiến độ, chất lượng, an toàn	10–20	Khoản 1 Điều 23
Không trình chủ đầu tư chấp thuận kế hoạch thí nghiệm, kế hoạch nghiệm thu, tiến độ thi công	20–40	Khoản 2 Điều 23
Không lập hoặc lập sai bản vẽ hoàn công; thi công sai hợp đồng, sai thiết kế; không thực hiện đầy đủ biện pháp an toàn	40–60	Khoản 3 Điều 23
Không thực hiện trách nhiệm bảo hành công trình	40–60	Khoản 3 Điều 34
Không dừng thi công khi xảy ra sự cố công trình hoặc sự cố làm người lao động chết, bị thương nặng; không khắc phục hậu quả tai nạn lao động	60–80	Khoản 4 Điều 23
Hồ sơ quản lý chất lượng không khớp thời gian thực hiện thực tế	60–80	Điểm đ khoản 4 Điều 23
Không mua bảo hiểm cho người lao động và bảo hiểm trách nhiệm dân sự với bên thứ ba	60–80	Điểm c khoản 1 Điều 27
Khai khống, khai tăng khối lượng nghiệm thu, thanh toán	60–80	Khoản 3 Điều 31

Nhà thầu thi công vi phạm trật tự xây dựng (Điều 26)

Đơn vị: triệu đồng — mức áp dụng cho tổ chức.

Hành vi	Nhà ở riêng lẻ	Nhà riêng lẻ trong khu di tích, di sản hoặc công trình khác	Công trình lập Báo cáo KT-KT	Công trình lập Báo cáo NCKT
Không che chắn, để rơi vãi vật liệu	3–5	3–5	15–20	20–25
Thi công gây lún, nứt, hư hỏng công trình lân cận (chưa gây thiệt hại về người)	30–40	50–60	80–100	100–120
Tiếp tục thi công cho chủ đầu tư đã bị lập biên bản vì không phép, sai phép, sai quy hoạch, lấn chiếm	80–100	100–120	160–180	180–200

Với hành vi tiếp tục thi công, nhà thầu còn bị tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm. Nói cách khác, nhà thầu không thể viện lý do "chỉ làm theo yêu cầu của chủ nhà" để tiếp tục thi công khi công trình đã bị lập biên bản.

Nhà thầu tư vấn thiết kế, giám sát và điều kiện năng lực

Hành vi	Mức phạt (triệu đồng)	Hình thức bổ sung
Cá nhân hoạt động xây dựng không đủ điều kiện; mượn, cho mượn, thuê, cho thuê chứng chỉ hành nghề (mức phạt cá nhân)	10–20	Tước chứng chỉ hành nghề 06–12 tháng (đối với hành vi mượn, thuê)
Nhà thầu giao người không đủ điều kiện năng lực đảm nhận chức danh; không công khai năng lực	20–40	Đình chỉ hoạt động xây dựng 01–03 tháng
Nhà thầu nước ngoài hoạt động xây dựng tại Việt Nam không có giấy phép	50–70	—
Nhà thầu thiết kế lập hồ sơ không đáp ứng yêu cầu; không giám sát tác giả	50–70	—
Tư vấn giám sát bố trí người không đủ năng lực, không đủ nhân sự tại công trường	40–60	Đình chỉ hoạt động giám sát 06–09 tháng
Tư vấn giám sát xác nhận sai tăng khối lượng; nghiệm thu công việc không đạt chất lượng	60–80	—

Mức phạt trong kinh doanh bất động sản

Đây là nhóm có mức phạt tăng mạnh nhất so với Nghị định 16/2022/NĐ-CP, tập trung vào điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, dòng tiền và các chủ thể trung gian.

Hành vi	Mức phạt	Căn cứ
Kinh doanh bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã khi luật yêu cầu	120–160 triệu	Điều 66
Nhận tiền thanh toán không thông qua tài khoản tại tổ chức tín dụng	240–300 triệu	Khoản 3 Điều 66
Đưa nhà ở, công trình xây dựng có sẵn không đủ điều kiện vào kinh doanh	800 triệu – 1 tỷ	Điều 67
Thu tiền đặt cọc, thu tiền bán, sử dụng tiền thu từ khách hàng sai quy định (bất động sản hình thành trong tương lai)	600–800 triệu	Điều 68
Đưa nhà ở, công trình hình thành trong tương lai không đủ điều kiện vào kinh doanh	800 triệu – 1 tỷ	Điều 68
Chuyển nhượng dự án bất động sản khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép	600–800 triệu	Điều 70
Chuyển nhượng dự án khi chưa đủ điều kiện, sai hình thức hoặc phạm vi kinh doanh	800 triệu – 1 tỷ, đình chỉ kinh doanh 03–06 tháng	Điều 70
Sàn giao dịch đưa bất động sản không đủ điều kiện lên sàn (trước đây: 200–250 triệu)	400–600 triệu	Khoản 5 Điều 72
Cá nhân môi giới không có chứng chỉ hành nghề hoặc không làm việc trong doanh nghiệp môi giới, sàn giao dịch	40–60 triệu	—
Không báo cáo giao dịch đáng ngờ, giao dịch giá trị lớn theo pháp luật phòng, chống rửa tiền	40–80 triệu, đình chỉ 01–03 tháng	Điều 77

Kèm theo phạt tiền, chủ đầu tư thường bị buộc hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu sai quy định cùng lợi tức phát sinh cho khách hàng, buộc đáp ứng điều kiện bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư, nhà thầu và doanh nghiệp bất động sản cần làm gì ngay?

Rà soát giấy phép xây dựng so với thực tế thi công. Xác định rõ thay đổi nào bắt buộc phải điều chỉnh giấy phép để xử lý trước khi bị kiểm tra.
Dừng thi công ngay khi bị lập biên bản. Mức phạt khi tiếp tục vi phạm với công trình lớn có thể lên tới 500–600 triệu đồng, gấp nhiều lần mức phạt ban đầu.
Kiểm tra hồ sơ năng lực của các chức danh chủ chốt: chỉ huy trưởng, giám sát trưởng, chủ nhiệm thiết kế; tuyệt đối không mượn, thuê chứng chỉ hành nghề.
Chuẩn hóa hồ sơ công trường: nhật ký thi công, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu phải khớp với tiến độ thực tế.
Mua đủ bảo hiểm bắt buộc: bảo hiểm công trình (chủ đầu tư), bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp (tư vấn), bảo hiểm người lao động và trách nhiệm dân sự (nhà thầu thi công).
Với doanh nghiệp bất động sản: chỉ nhận cọc, mở bán khi dự án đủ điều kiện; toàn bộ dòng tiền phải qua tài khoản ngân hàng; ban hành quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền.
Kiểm tra thời hiệu trước khi chấp nhận một quyết định xử phạt với vi phạm đã xảy ra từ lâu.

Câu hỏi thường gặp về Nghị định 339/2026/NĐ-CP

Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày nào?

Nghị định có hiệu lực từ ngày ban hành là 26/8/2026 và thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Xây nhà ở riêng lẻ không phép năm 2026 bị phạt bao nhiêu?

Khung phạt là 60–80 triệu đồng, nhưng đây là mức áp dụng cho tổ chức. Cá nhân, hộ gia đình bị phạt 30–40 triệu đồng; nếu công trình nằm trong khu vực bảo vệ di tích hoặc di sản thế giới thì mức phạt cá nhân là 40–50 triệu đồng. Ngoài ra, chủ nhà bị buộc làm thủ tục cấp giấy phép nếu đang thi công, hoặc buộc phá dỡ nếu công trình đã hoàn thành.

Xây khác giấy phép xây dựng có trường hợp nào không bị phạt không?

Có. Nếu phần thay đổi so với giấy phép không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép theo pháp luật xây dựng, hành vi đó không bị coi là sai phép và không bị xử phạt.

Nhà thầu có bị phạt khi chủ đầu tư xây dựng không phép không?

Nhà thầu bị xử phạt nếu tiếp tục thi công sau khi chủ đầu tư đã bị lập biên bản vi phạm, với mức phạt từ 80–100 triệu đồng (nhà ở riêng lẻ) đến 180–200 triệu đồng (công trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi), kèm tịch thu tang vật, phương tiện.

Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng là bao lâu?

Thời hiệu là 02 năm đối với lĩnh vực xây dựng, quản lý, phát triển nhà; 01 năm đối với kinh doanh bất động sản và quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật.

Nhận tiền mặt khi bán bất động sản có bị phạt không?

Có. Tổ chức kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán không qua tài khoản ngân hàng có thể bị phạt từ 240–300 triệu đồng.

Lưu ý pháp lý

Bài viết mang tính tham khảo, tóm tắt các nội dung chính của Nghị định 339/2026/NĐ-CP tại thời điểm đăng tải. Mức phạt cụ thể trong từng vụ việc phụ thuộc vào tính chất, mức độ vi phạm, tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ và loại công trình. Bạn đọc nên đối chiếu với văn bản gốc hoặc tham vấn luật sư trước khi đưa ra quyết định.

Cần hỗ trợ về xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng, bất động sản? Công ty Luật TNHH LawPro tư vấn rà soát pháp lý dự án, soạn thảo giải trình, khiếu nại quyết định xử phạt và đại diện làm việc với cơ quan chức năng.