Tư vấn giao dịch chuyển nhượng dự án

By LAWPRO
25/05/2025

Chuyển nhượng dự án là một giao dịch pháp lý quan trọng trong lĩnh vực đầu tư và phát triển, đặc biệt là trong ngành sản xuất công nghiệp và hoạt động đầu tư bất động sản. Quy trình này không chỉ yêu cầu sự am hiểu về pháp lý mà còn đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng để bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Bài viết này cung cấp thông tin chi tiết về quy trình, điều kiện và các lưu ý quan trọng khi thực hiện chuyển nhượng dự án.

Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư

Theo Điều 46 Luật đầu tư năm 2020, Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động (theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 48 Luật Đầu tư)
Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật Đầu tư;
Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Trường hợp đáp ứng điều kiện chuyển nhượng nêu trên, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư thực hiện như sau:

a) Đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều 29 của Luật Đầu tư và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại Điều 41 của Luật Đầu tư:

a) Thay đổi mục tiêu đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư;
b) Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 30 ha, thay đổi địa điểm đầu tư;
c) Thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư;
d) Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu;
đ) Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;
e) Thay đổi công nghệ đã được thẩm định, lấy ý kiến trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư;
g) Thay đổi nhà đầu tư của dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trước khi dự án khai thác, vận hành hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có).

b) Đối với dự án đầu tư không thuộc trường hợp quy định tại điểm (a), việc chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhà đầu tư tiếp nhận dự án đầu tư sau khi chuyển nhượng thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Các hình thức giao dịch chuyển nhượng dự án thường gặp:

Chuyển nhượng dự án theo quy định của luật đầu tư và các luật chuyên ngành;
Chuyển nhượng vốn, mua bán cổ phần trong công ty thực hiện dự án;

Hợp đồng chuyển nhượng dự án có cấu trúc như thế nào?

Tùy theo hình thức giao dịch mà hợp đồng có các điều khoản khác nhau. Tuy nhiên các nhà đầu tư, đặc biệt là bên mua cần lưu ý các vấn đề sau đây:

Kiểm tra sự chấp thuận của cơ quan nhà nước đối với giao dịch;
Cần thực hiện đánh giá dự án và pháp lý về dự án, các thủ tục đã thực hiện và các thủ tục cần hoàn thiện trước khi nhận chuyển nhượng;
Cần đánh giá, tra soát pháp lý đối với công ty dự án (nếu thực hiện mua lại doanh nghiệp dự án);
Nên sử dụng dịch vụ pháp lý và kiểm toán trong giao dịch;
Dự kiến nghĩa vụ thuế đối với mỗi bên theo từng hình thức giao dịch;
Kiểm tra các vấn đề về công nợ của doanh nghiệp dự án; tình hình thức hiện hợp đồng;
Đánh giá toàn diện các vấn đề lao động, nhân sự, đặc biệt trong các công ty dịch vụ;

Dịch vụ pháp lý cung cấp cho giao dịch chuyển nhượng dự án:

Đánh giá về các ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ mà các bên trong giao dịch hợp đồng phải đáp ứng trước giao dịch;
Tư vấn và cung cấp các thông tin pháp lý trong lĩnh vực mà hợp đồng điều chỉnh; tư vấn các điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng mà các bên giao dịch phải đáp ứng;
Tư vấn cấu trúc của giao dịch và đề xuất các điều khoản cơ bản của hợp đồng;
SOẠN THẢO hoặc RÀ SOÁT dự thảo hợp đồng, kể cả văn kiện sửa đổi, bổ sung theo hình thức phụ lục;
Tham gia ĐÀM PHÁN ký kết, sửa đổi hoặc chấm dứt hợp đồng;
Hỗ trợ các thủ tục CÔNG CHỨNG hoặc LÀM CHỨNG đối với một số hợp đồng theo quy định hoặc yêu cầu của các chủ thể kinh doanh;
Thực hiện các thủ tục thay đổi nhà đầu tư theo quy định;
Hỗ trợ GIÁM SÁT quá trình THỰC THI giao dịch chuyển nhượng dự án;
Tư vấn thủ tục thanh lý hợp đồng khi kết thúc thời hạn hoặc công việc, nghĩa vụ.