Thủ tục điều chỉnh, gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư

• By LAWPRO
• 07/09/2025

Thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư và gia hạn thời gian hoạt động đã được đơn giản hóa đáng kể theo Nghị định 239/2025. Nhà đầu tư cần nắm rõ các trường hợp bắt buộc điều chỉnh, điều kiện gia hạn, hồ sơ 01 bộ kèm bản điện tử và thời hạn xử lý rút ngắn. LAWPRO phân tích chi tiết quy trình theo từng loại dự án, giúp doanh nghiệp chuẩn bị đúng quy định và tránh gián đoạn hoạt động đầu tư.

Thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư là gì?

Điều chỉnh dự án đầu tư là quá trình cập nhật những thay đổi phát sinh trong quá trình triển khai dự án. Tùy nội dung thay đổi, nhà đầu tư có thể phải điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc đề nghị gia hạn thời hạn hoạt động.

Phân biệt điều chỉnh dự án, điều chỉnh IRC và gia hạn

Ba khái niệm này có liên quan nhưng không hoàn toàn giống nhau.

• Điều chỉnh dự án đầu tư là khái niệm chung, bao gồm việc thay đổi mục tiêu, địa điểm, quy mô, vốn, tiến độ, thời hạn, nhà đầu tư hoặc các nội dung khác của dự án.
• Điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư – IRC được thực hiện khi thay đổi làm ảnh hưởng đến nội dung chính đang được ghi nhận trên IRC. Luật Đầu tư 2025 quy định nhà đầu tư phải làm thủ tục điều chỉnh IRC khi việc điều chỉnh dự án làm thay đổi các nội dung chính của dự án trên giấy chứng nhận. 
• Điều chỉnh chủ trương đầu tư được áp dụng với dự án đã được chấp thuận chủ trương và thay đổi thuộc nhóm phải xin cơ quan có thẩm quyền chấp thuận lại.

Gia hạn thời hạn hoạt động là thủ tục đề nghị tiếp tục thực hiện dự án khi thời hạn đã được cấp sắp hết hoặc hết. Việc gia hạn không đồng nghĩa với gia hạn tiến độ xây dựng hoặc kéo dài thời gian hoàn thành một hạng mục.

Căn cứ pháp lý hiện hành

Từ ngày 1/3/2026, hoạt động đầu tư tại Việt Nam được điều chỉnh theo Luật Đầu tư số 143/2025/QH15. Nghị định 96/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/3/2026, quy định chi tiết và hướng dẫn một số nội dung của luật. 

Do đó, khi xây dựng hồ sơ trong năm 2026, doanh nghiệp cần ưu tiên kiểm tra:

• Luật Đầu tư 2025.
• Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
• Pháp luật về đất đai, xây dựng và môi trường.
• Quy định về doanh nghiệp, thuế và ngoại hối.
• Điều kiện chuyên ngành của dự án.
• Quy hoạch và chính sách đầu tư tại địa phương.

Các hồ sơ đã được tiếp nhận hợp lệ trước thời điểm luật mới có hiệu lực có thể được xử lý theo quy định chuyển tiếp tương ứng. Vì vậy, cần căn cứ vào ngày nộp và tình trạng cụ thể của từng hồ sơ. 

Những trường hợp phải điều chỉnh dự án đầu tư

Không phải mọi thay đổi nội bộ đều làm phát sinh thủ tục đầu tư. Doanh nghiệp cần đối chiếu thay đổi thực tế với IRC, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và các giấy phép đang có.

Nội dung thay đổi	Thủ tục cần xem xét
Tên dự án hoặc thông tin nhà đầu tư	Điều chỉnh IRC nếu thông tin này đang được ghi nhận trên giấy chứng nhận.
Mục tiêu hoạt động	Điều chỉnh IRC; có thể phải điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu mục tiêu thuộc nội dung đã được chấp thuận.
Địa điểm thực hiện	Thường phải điều chỉnh hồ sơ đầu tư và rà soát thêm đất đai, xây dựng, môi trường.
Quy mô hoặc diện tích đất	Có thể phải điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu vượt phạm vi được pháp luật hoặc hồ sơ chấp thuận cho phép.
Tổng vốn và vốn góp	Điều chỉnh IRC, kèm tài liệu giải trình nguồn vốn và khả năng thực hiện.
Tiến độ dự án	Điều chỉnh hồ sơ đầu tư; trường hợp kéo dài tiến độ quá mức luật định có thể phải điều chỉnh chủ trương đầu tư.
Thời hạn hoạt động	Thực hiện thủ tục điều chỉnh thời hạn hoặc gia hạn dự án theo từng thời điểm.
Nhà đầu tư thực hiện dự án	Rà soát đồng thời thủ tục chuyển nhượng, mua vốn, điều chỉnh chủ trương và IRC.
Chia, tách, hợp nhất hoặc sáp nhập dự án	Thực hiện thủ tục điều chỉnh tương ứng với cấu trúc mới của dự án.

Luật Đầu tư 2025 quy định dự án đã được chấp thuận chủ trương phải xin chấp thuận điều chỉnh khi thay đổi mục tiêu thuộc diện chấp thuận; thay đổi địa điểm hoặc quy mô đất theo ngưỡng do Chính phủ quy định; kéo dài tiến độ quá 24 tháng; điều chỉnh thời hạn hoạt động; hoặc thay đổi nhà đầu tư trong một số trường hợp. 

Thay đổi mục tiêu, địa điểm hoặc quy mô

Đây là nhóm thay đổi thường liên quan đến nhiều giấy phép ngoài IRC.

Trước khi thực hiện, doanh nghiệp cần rà soát:

• Mục tiêu mới có thuộc ngành nghề đầu tư có điều kiện không.
• Địa điểm mới có phù hợp quy hoạch và mục đích sử dụng đất không.
• Nhà xưởng có đủ điều kiện cho thuê và sản xuất không.
• Quy mô mới có làm thay đổi hồ sơ môi trường không.
• Dự án có phải điều chỉnh thiết kế, giấy phép xây dựng hoặc phòng cháy chữa cháy không.

Nếu chỉ cập nhật IRC mà không điều chỉnh các giấy phép liên quan, hồ sơ pháp lý của dự án có thể không thống nhất với tình trạng vận hành thực tế.

Thay đổi vốn, tiến độ hoặc thời hạn

Khi tăng vốn, nhà đầu tư thường phải giải trình nhu cầu sử dụng và khả năng bố trí nguồn vốn. Khi giảm vốn, doanh nghiệp cần chứng minh dự án vẫn đủ nguồn lực để hoàn thành mục tiêu.

Đối với dự án đã được chấp thuận chủ trương, Luật Đầu tư 2025 quy định nguyên tắc không điều chỉnh tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ được chấp thuận lần đầu, trừ những trường hợp như bất khả kháng, chậm giao đất, cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục, thay đổi quy hoạch hoặc các trường hợp khác được pháp luật cho phép.

Thay đổi nhà đầu tư

Thay đổi nhà đầu tư có thể phát sinh khi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng vốn, tổ chức lại doanh nghiệp hoặc bổ sung một bên tham gia.

Trước khi điều chỉnh, các bên cần kiểm tra:

• Điều kiện chuyển nhượng dự án.
• Điều kiện tiếp cận thị trường của nhà đầu tư nước ngoài.
• Năng lực tài chính của nhà đầu tư mới.
• Nghĩa vụ thuế và công nợ.
• Hồ sơ đất đai và tài sản dự án.
• Hợp đồng chuyển nhượng và quyết định nội bộ.
• Thẩm quyền chấp thuận thay đổi nhà đầu tư.

Đây thường không phải thủ tục cập nhật thông tin đơn giản mà cần được xem xét đồng thời theo pháp luật đầu tư, doanh nghiệp và thuế.

Hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư gồm những gì?

Thành phần hồ sơ phụ thuộc vào nội dung điều chỉnh và việc dự án có thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hay không. Doanh nghiệp không nên sử dụng một bộ hồ sơ giống nhau cho mọi trường hợp.

Tài liệu cơ bản

Một bộ hồ sơ điều chỉnh thường cần thể hiện rõ nội dung thay đổi, lý do và tình trạng hiện tại của dự án.

Các tài liệu cơ bản thường gồm:

• Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án.
• Báo cáo tình hình thực hiện dự án.
• Quyết định của nhà đầu tư về việc điều chỉnh.
• Biên bản họp hoặc nghị quyết nội bộ nếu có.
• Bản sao IRC và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.
• Tài liệu pháp lý của nhà đầu tư.
• Văn bản giải trình nội dung điều chỉnh.
• Tài liệu chứng minh điều kiện thực hiện thay đổi.

Hồ sơ cụ thể cần được lập theo biểu mẫu và yêu cầu đang có hiệu lực tại thời điểm nộp.

Tài liệu theo từng nội dung thay đổi

Ngoài nhóm hồ sơ chung, nhà đầu tư cần bổ sung tài liệu phù hợp với yêu cầu điều chỉnh.

Bảng sau trình bày một số trường hợp thường gặp:

Nội dung điều chỉnh	Tài liệu cần xem xét
Địa điểm	Hợp đồng thuê; giấy tờ về quyền cho thuê; hồ sơ đất đai, xây dựng và quy hoạch.
Tăng vốn	Báo cáo tài chính; xác nhận tài khoản; cam kết hỗ trợ vốn hoặc tài liệu chứng minh nguồn tài chính.
Tiến độ	Báo cáo tiến độ; giải trình nguyên nhân chậm; kế hoạch triển khai và nguồn lực thực hiện.
Mục tiêu hoạt động	Giải trình ngành nghề mới; tài liệu về công nghệ, môi trường và điều kiện kinh doanh.
Nhà đầu tư	Hồ sơ pháp lý của nhà đầu tư mới; hợp đồng chuyển nhượng; quyết định nội bộ và chứng minh năng lực.
Thời hạn hoạt động	Báo cáo quá trình thực hiện; nhu cầu tiếp tục dự án; hồ sơ đất đai, công nghệ và nghĩa vụ pháp lý liên quan.

Tài liệu do cơ quan hoặc tổ chức nước ngoài cấp có thể phải được hợp pháp hóa lãnh sự, dịch sang tiếng Việt và chứng thực, trừ trường hợp được miễn theo quy định.

Quy trình thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư

Quy trình không giống nhau cho mọi dự án. Tuy nhiên, doanh nghiệp có thể triển khai theo bốn giai đoạn để tránh bỏ sót công việc.

Bước 1: Rà soát hồ sơ và tình trạng thực tế

Trước tiên, nhà đầu tư cần đối chiếu hồ sơ pháp lý với hoạt động thực tế của dự án.

Phạm vi rà soát nên gồm:

• IRC và quyết định chấp thuận chủ trương.
• Tiến độ đã đăng ký và tiến độ thực tế.
• Số vốn đã góp và vốn đã huy động.
• Địa điểm, đất đai và nhà xưởng.
• Nghĩa vụ báo cáo đầu tư.
• Giấy phép môi trường và xây dựng.
• Vi phạm hoặc nghĩa vụ chưa hoàn thành.

Việc rà soát toàn diện giúp doanh nghiệp tránh tình trạng chỉ điều chỉnh một nội dung nhưng bỏ sót những sai lệch khác.

Bước 2: Xác định thủ tục và cơ quan giải quyết

Sau khi xác định thay đổi, doanh nghiệp cần phân loại thủ tục phù hợp.

Tùy dự án, có thể phải thực hiện:

• Điều chỉnh IRC.
• Điều chỉnh chủ trương đầu tư.
• Điều chỉnh chủ trương trước, sau đó điều chỉnh IRC.
• Điều chỉnh đăng ký doanh nghiệp.
• Thủ tục về đất đai, xây dựng hoặc môi trường.
• Thủ tục chuyển nhượng dự án hoặc mua vốn.

Cơ quan đăng ký đầu tư có thể là Sở Tài chính hoặc ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, tùy vị trí và phạm vi thực hiện dự án. Luật Đầu tư 2025 quy định việc phân định thẩm quyền dựa trên địa điểm và khu vực quản lý của dự án. 

Bước 3: Soạn thảo, nộp và giải trình hồ sơ

Hồ sơ phải thống nhất về tên dự án, vốn, tiến độ, địa chỉ, người ký và nội dung đề nghị điều chỉnh.

Trước khi nộp, doanh nghiệp cần kiểm tra:

• Thẩm quyền ký của người đại diện.
• Sự thống nhất giữa hồ sơ giấy và điện tử.
• Số liệu vốn và tiến độ.
• Nội dung giải trình.
• Chứng thực và dịch thuật.
• Hồ sơ chứng minh địa điểm.
• Việc thực hiện chế độ báo cáo đầu tư.

Sau khi nộp, nhà đầu tư cần theo dõi yêu cầu bổ sung và giải trình kịp thời. Thời gian xử lý phụ thuộc vào loại thủ tục, chất lượng hồ sơ và việc cơ quan đăng ký đầu tư có phải lấy ý kiến chuyên ngành hay không.

Bước 4: Nhận kết quả và cập nhật đồng bộ

Sau khi nhận IRC hoặc văn bản chấp thuận điều chỉnh, doanh nghiệp cần kiểm tra lại toàn bộ thông tin.

Các hồ sơ tiếp theo có thể cần cập nhật gồm:

• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
• Hồ sơ đất đai.
• Giấy phép xây dựng.
• Hồ sơ môi trường.
• Hồ sơ phòng cháy chữa cháy.
• Giấy phép kinh doanh chuyên ngành.
• Tài khoản vốn và hồ sơ ngân hàng.
• Hợp đồng với khách hàng, đối tác.
• Báo cáo đầu tư, kế toán và thuế.

Đây là bước quan trọng để tránh tình trạng giấy phép đầu tư đã thay đổi nhưng các tài liệu vận hành vẫn sử dụng thông tin cũ.

Gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư

Gia hạn thời hạn hoạt động là một nội dung có thể phát sinh trong quá trình điều chỉnh dự án, nhưng cần được phân biệt với điều chỉnh tiến độ triển khai.

Điều kiện được xem xét gia hạn

Theo Luật Đầu tư 2025, khi hết thời hạn hoạt động, nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục thực hiện và đáp ứng điều kiện pháp luật thì có thể được xem xét gia hạn. Hai nhóm dự án không được gia hạn gồm dự án sử dụng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm hoặc thâm dụng tài nguyên; và dự án phải chuyển giao tài sản không bồi hoàn cho Nhà nước hoặc bên Việt Nam. 

Trước khi đề nghị gia hạn, nhà đầu tư nên kiểm tra:

• Sự phù hợp với quy hoạch hiện hành.
• Tình trạng sử dụng đất.
• Việc thực hiện mục tiêu dự án.
• Công nghệ và tác động môi trường.
• Nghĩa vụ thuế, đất đai và báo cáo.
• Nhu cầu tiếp tục sử dụng địa điểm.
• Khả năng tài chính cho giai đoạn tiếp theo.

Thời hạn hoạt động của dự án trong khu kinh tế nhìn chung không quá 70 năm; dự án ngoài khu kinh tế thông thường không quá 50 năm, trừ những trường hợp được pháp luật cho phép áp dụng thời hạn dài hơn nhưng không quá 70 năm. Thời hạn sau điều chỉnh hoặc gia hạn phải nằm trong giới hạn luật định.

Hồ sơ gia hạn cần chú ý gì?

Hồ sơ gia hạn cần chứng minh dự án vẫn có khả năng và nhu cầu tiếp tục hoạt động.

Các tài liệu thường cần rà soát gồm:

• Văn bản đề nghị gia hạn.
• Báo cáo tình hình thực hiện dự án.
• IRC và văn bản chấp thuận chủ trương.
• Hồ sơ đất đai.
• Tài liệu về công nghệ và môi trường.
• Chứng minh năng lực tài chính.
• Tài liệu về nghĩa vụ thuế và tiền thuê đất.
• Kế hoạch hoạt động trong thời gian đề nghị gia hạn.

Doanh nghiệp không nên sử dụng báo cáo chung chung hoặc che giấu việc chậm tiến độ. Nếu có tồn tại, cần giải trình rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục và kế hoạch thực hiện tiếp theo.

Sai sót thường gặp khi điều chỉnh dự án

Phần lớn vướng mắc phát sinh do doanh nghiệp xác định sai thủ tục hoặc không cập nhật đồng bộ hồ sơ.

Những sai sót phổ biến gồm:

• Chỉ điều chỉnh IRC dù phải điều chỉnh chủ trương đầu tư.
• Triển khai thay đổi trước khi được chấp thuận.
• Số liệu vốn và tiến độ không thống nhất.
• Báo cáo dự án không phản ánh đúng tình trạng thực tế.
• Thiếu hồ sơ chứng minh quyền sử dụng địa điểm.
• Tài liệu nước ngoài chưa được xử lý đúng quy định.
• Chưa thực hiện đầy đủ báo cáo đầu tư.
• Không cập nhật giấy phép môi trường, xây dựng hoặc đăng ký doanh nghiệp.
• Nhầm gia hạn thời hạn hoạt động với điều chỉnh tiến độ.

Doanh nghiệp nên lập danh sách toàn bộ thủ tục liên quan ngay từ đầu thay vì xử lý từng giấy phép riêng lẻ.

LAWPRO hỗ trợ thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư như thế nào?

LAWPRO cung cấp dịch vụ tư vấn theo tình trạng thực tế của dự án, từ rà soát hồ sơ đến nhận kết quả và cập nhật giấy phép liên quan.

Rà soát và xây dựng phương án

Trước khi chuẩn bị hồ sơ, LAWPRO hỗ trợ:

• Đối chiếu hồ sơ với tình trạng dự án.
• Xác định nội dung cần điều chỉnh.
• Phân biệt điều chỉnh IRC, chủ trương và gia hạn.
• Xác định cơ quan có thẩm quyền.
• Rà soát tiến độ, vốn và nghĩa vụ báo cáo.
• Đánh giá điều kiện về đất đai và ngành nghề.
• Xây dựng thứ tự thực hiện các thủ tục.

Kết quả rà soát giúp doanh nghiệp biết rõ vấn đề cần xử lý trước khi nộp hồ sơ.

Chuẩn bị hồ sơ và làm việc với cơ quan nhà nước

Tùy phạm vi ủy quyền, LAWPRO hỗ trợ:

• Soạn văn bản đề nghị và báo cáo dự án.
• Chuẩn bị quyết định, nghị quyết nội bộ.
• Xây dựng nội dung giải trình.
• Rà soát tài liệu tài chính và địa điểm.
• Hỗ trợ dịch thuật, chứng thực và hợp pháp hóa lãnh sự.
• Nộp và theo dõi hồ sơ.
• Phối hợp trả lời yêu cầu bổ sung.
• Kiểm tra kết quả điều chỉnh.

Sau khi hoàn tất, LAWPRO hướng dẫn doanh nghiệp cập nhật hồ sơ doanh nghiệp, giấy phép chuyên ngành, hợp đồng và nghĩa vụ báo cáo để dự án tiếp tục vận hành thống nhất.

Kết luận

Thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư và gia hạn thời gian hoạt động đã được đơn giản hóa theo hướng thuận lợi hơn cho nhà đầu tư, nhưng vẫn đòi hỏi sự chuẩn bị chính xác về hồ sơ, điều kiện pháp lý và trình tự thực hiện. Để tránh sai sót khiến dự án bị kéo dài thời gian xử lý hoặc ảnh hưởng đến kế hoạch vận hành, doanh nghiệp có thể liên hệ LAWPRO để được tư vấn, rà soát hồ sơ và xây dựng phương án điều chỉnh phù hợp với tình trạng thực tế của dự án.

Xem thêm:

Tư vấn góp vốn đầu tư dự án

Tư vấn chuyển nhượng dự án

Dịch vụ điều chỉnh dự án đầu tư