Thủ tục khai nhận di sản thừa kế

• By LAWPRO
• 14/11/2026

Khi người thân qua đời để lại nhà đất, sổ tiết kiệm hay xe, những người thừa kế phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì mới đứng tên và định đoạt được tài sản. Từ ngày 01/7/2025, thủ tục này được thực hiện theo Luật Công chứng 2024 và Nghị định 104/2025/NĐ-CP. Bài viết hướng dẫn hồ sơ, các bước công chứng, niêm yết, sang tên và những lỗi thường gặp.

Khai nhận di sản thừa kế là gì, khi nào làm tại công chứng?

Khai nhận di sản là việc người thừa kế xác lập quyền đối với tài sản người chết để lại, làm căn cứ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Có hai trường hợp:

• Thừa kế theo di chúc: di sản chia theo ý chí của người lập di chúc, trừ phần dành cho người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc (Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015).
• Thừa kế theo pháp luật: không có di chúc, di chúc không hợp pháp hoặc phần di sản không được định đoạt. Di sản được chia cho những người cùng hàng thừa kế theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, những người cùng hàng được hưởng phần bằng nhau.

Luật Công chứng 2024 (hiệu lực từ 01/7/2025) quy định việc công chứng văn bản phân chia di sản tại Điều 59; người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc có quyền yêu cầu công chứng văn bản này. Trên thực tế, văn bản dùng cho cả trường hợp thỏa thuận chia và trường hợp cùng nhận chung di sản.

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại công chứng chỉ phù hợp khi những người thừa kế không có tranh chấp. Nếu có tranh chấp về di chúc, người thừa kế hay phạm vi di sản, việc giải quyết thuộc Tòa án.

Hồ sơ khai nhận di sản thừa kế gồm những gì?

Hồ sơ khai nhận di sản thừa kế thường gồm các nhóm giấy tờ sau:

Một số lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ khai nhận di sản thừa kế:

• Con chết trước hoặc cùng thời điểm với cha, mẹ: cháu được hưởng thừa kế thế vị theo Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015, cần bổ sung giấy tờ của người thế vị.
• Từ chối nhận di sản: theo Điều 620 Bộ luật Dân sự 2015, phải lập thành văn bản trước thời điểm phân chia di sản và không nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản.
• Tài sản chung vợ chồng: chỉ phần của người đã chết là di sản. Ví dụ, nhà chung của bố mẹ, bố mất thì thông thường một nửa là di sản của bố, nửa còn lại thuộc về mẹ.

Niêm yết khai nhận thừa kế trong bao lâu, ở đâu?

Niêm yết là bước bắt buộc trước khi công chứng văn bản phân chia di sản, để người có quyền, lợi ích liên quan biết và có ý kiến.

Theo Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP:

• Thời hạn niêm yết: 15 ngày kể từ ngày niêm yết.
• Địa điểm: tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản; không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú cuối cùng. Với di sản là bất động sản, việc niêm yết còn được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.
• Xác nhận: hết thời hạn niêm yết, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận việc niêm yết, kết quả (có hay không có khiếu nại, tố cáo) và gửi cho tổ chức hành nghề công chứng.

Vì chính quyền địa phương chỉ còn hai cấp, việc niêm yết thực hiện tại Ủy ban nhân dân xã, phường, đặc khu sau sắp xếp; cần xác định đúng đơn vị mới đang quản lý địa bàn.

Nếu có khiếu nại, tố cáo (ví dụ một người con cho rằng mình bị bỏ sót), công chứng viên sẽ chưa công chứng cho đến khi vấn đề được làm rõ.

6 bước thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế

Bước 1. Xác định người thừa kế và di sản. Lập danh sách đầy đủ người thừa kế và danh mục tài sản.

Bước 2. Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng. Với bất động sản, thông thường nộp tại tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

Bước 3. Niêm yết 15 ngày. Thực hiện như trình bày ở trên.

Bước 4. Ký văn bản phân chia di sản. Không có khiếu nại thì người thừa kế ký trước công chứng viên; ai vắng mặt phải ủy quyền hợp lệ hoặc có văn bản từ chối.

Bước 5. Kê khai nghĩa vụ tài chính. Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân (hoặc hồ sơ đề nghị miễn) cùng hồ sơ đăng ký biến động.

Bước 6. Đăng ký biến động, sang tên. Nhà đất nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc bộ phận một cửa); sổ tiết kiệm làm tại ngân hàng; xe làm tại cơ quan công an.

Sang tên sổ đỏ thừa kế: thời hạn, thuế và phí

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, phải đăng ký biến động trong 30 ngày; với thừa kế, thời hạn tính từ ngày phân chia xong di sản. Chậm đăng ký có thể bị xử phạt.

Các khoản tiền thường phát sinh khi sang tên sổ đỏ thừa kế:

• Phí công chứng: tính theo giá trị di sản theo biểu phí của Bộ Tài chính, cộng thù lao công chứng.
• Lệ phí trước bạ: được miễn khi nhận thừa kế nhà đất giữa vợ với chồng; cha mẹ với con (kể cả con nuôi, con dâu, con rể); ông bà với cháu nội, cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. Các trường hợp khác nộp theo quy định về lệ phí trước bạ.
• Thuế thu nhập cá nhân: nhận thừa kế bất động sản giữa các thành viên gia đình nêu trên được miễn thuế nhưng vẫn phải làm hồ sơ đề nghị miễn. Từ 01/7/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực, nên trường hợp khác cần đối chiếu mức thuế tại thời điểm kê khai.

Thời hiệu chia di sản thừa kế và những lỗi thường gặp

Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu chia di sản thừa kế (thời hạn để người thừa kế yêu cầu chia di sản) là 30 năm đối với bất động sản và 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản.

Những lỗi hay gặp khi làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế:

1. Bỏ sót người thừa kế, nhất là con riêng, con nuôi, cha mẹ của người chết còn sống, hoặc người thừa kế đang ở nước ngoài.
2. Lập văn bản từ chối nhận di sản sau khi đã phân chia hoặc từ chối để né nghĩa vụ trả nợ, dẫn đến việc từ chối không có giá trị.
3. Không tách phần tài sản chung vợ chồng trước khi xác định di sản.
4. Để quá lâu không làm thủ tục, khi một số người thừa kế qua đời, hồ sơ phải bổ sung nhiều lớp thừa kế.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Một người thừa kế đang ở nước ngoài thì làm sao ký văn bản phân chia di sản? Người đó có thể lập văn bản ủy quyền hoặc từ chối nhận di sản tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, hoặc lập ở nước sở tại rồi hợp pháp hóa lãnh sự, dịch và chứng thực bản dịch (trừ trường hợp được miễn).
2. Nhà đất của bố mẹ chưa có sổ đỏ thì có khai nhận thừa kế được không? Thông thường công chứng viên cần Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ hợp lệ về đất. Nếu chưa có, người thừa kế cần làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo Luật Đất đai 2024.
3. Có bắt buộc phải công chứng mới được sang tên di sản không? Với nhà đất, hồ sơ đăng ký biến động do thừa kế cần có văn bản phân chia di sản đã được công chứng hoặc chứng thực, hoặc bản án, quyết định của Tòa án.

Kết luận

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại công chứng gồm các khâu chính: xác định đúng người thừa kế và di sản, chuẩn bị đủ giấy tờ, niêm yết 15 ngày, ký văn bản phân chia di sản rồi đăng ký sang tên trong thời hạn luật định. Với những trường hợp phức tạp như có nhiều lớp thừa kế, người thừa kế ở nước ngoài, nhà đất chưa có giấy chứng nhận hoặc có dấu hiệu tranh chấp, bạn nên liên hệ luật sư để được tư vấn trước khi nộp hồ sơ.

Căn cứ pháp lý: Bộ luật Dân sự 2015; Luật Công chứng 2024; Nghị định 104/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Công chứng; Luật Đất đai 2024; Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025; Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.