Khi nào hợp đồng đặt cọc để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu?

By LAWPRO
07/12/2025

Khi nào hợp đồng đặt cọc để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu?

1- một bên vợ/chồng của bên nhận đặt cọc không biết việc giao kết hợp đồng đặt cọc của bên còn lại?

Trạng thái không biết thể hiện qua việc bên vợ/chồng:

không nhận tiền;
không làm các thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất như mô tả trong hợp đồng đặt cọc;

Nếu biết giao dịch của bên vợ chồng, cho dù không có các hành vi trên nhưng lại không phản đối thì không được xem là không biết và vẫn phải chịu trách nhiệm liên đới với bên chồng/vợ thực hiện cam kết với bên đặt cọc.

2- đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được xác định rõ trong hợp đồng đặt cọc, (không ghi số thửa, tờ bản đồ, thông tin sử dụng đất + đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được (do có tranh chấp; đất bị dính quy hoạch).

Điều 408, 117 và 124 BLDS;
Điều 11 và 45 Luật đất đai 2024;
Điều 12 và 188 Luật đất đai 2013;

Hậu quả khi hợp đồng đặt cọc bị tuyên bố vô hiệu?

Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.

1- Lỗi của mỗi bên được xác định như thế nào?

bên đặt cọc biết về đối tượng không thể thực hiện được nhưng vẫn giao kết hợp đồng cọc;
nếu bên nhận cọc biết thì lỗi các bên tương đương;

2- Xác định ai sẽ phải thanh toán các thiệt hại như thế nào?

xác định lỗi với tỷ lệ thiệt hại cũng sẽ chia đều;
các bên trả lại nhau số tiền cọc;
bên đặt cọc không có quyền yêu cầu phạt cọc (do vô hiệu toàn bộ hợp đồng đặt cọc);
án phí dân sự sơ thẩm chia theo tỷ lệ lỗi; theo yêu cầu có giá ngạch và không có giá ngạch);
nếu bên đặt cọc đòi bồi thường thiệt hại mà không được toà án chấp thuận thì vẫn phải chịu án phí dân sự có giá ngạch.