Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu 2026: Hồ sơ, chi phí, thời gian

• By LAWPRO
• 31/10/2026

Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu năm 2026: Hồ sơ, chi phí và thời gian giải quyết

Từ ngày 01/7/2025, khi chính quyền địa phương vận hành theo mô hình 2 cấp, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu cho cá nhân đã được chuyển về Ủy ban nhân dân cấp xã. Bài viết hướng dẫn đầy đủ thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu năm 2026 theo Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn.

Quy trình làm sổ đỏ lần đầu tại cấp xã – Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu 2026: Hồ sơ, chi phí, thời gian

1. Ai có thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu năm 2026?

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp trong lĩnh vực đất đai, Chủ tịch UBND cấp xã (xã, phường, đặc khu) cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho:

• Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam;
• Cộng đồng dân cư.

Đây là thay đổi lớn so với trước đây (thẩm quyền thuộc UBND cấp huyện), giúp người dân giải quyết thủ tục gần nơi có đất hơn.

2. Điều kiện được cấp sổ đỏ lần đầu

Luật Đất đai 2024 chia thành hai nhóm chính:

Nhóm 1 – Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 137): ví dụ giấy tờ giao đất, cho thuê đất trước 15/10/1993; giấy chứng nhận tạm thời; giấy tờ mua bán nhà gắn liền với đất trước 15/10/1993; bản án, quyết định của Tòa án… Người đang sử dụng đất ổn định và có một trong các giấy tờ này được cấp sổ đỏ.

Nhóm 2 – Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 138): vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu: - Sử dụng đất ổn định, không vi phạm pháp luật đất đai; - Không có tranh chấp; - Phù hợp quy hoạch sử dụng đất (hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị) tại thời điểm cấp; - Được UBND cấp xã xác nhận về thời điểm bắt đầu sử dụng đất (các mốc trước 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993; từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014).

Tùy mốc thời gian sử dụng mà người dân có thể phải nộp hoặc không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu

Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ gồm:

1. Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK);
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) theo Điều 137 Luật Đất đai 2024;
3. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình) nếu đề nghị chứng nhận tài sản;
4. Mảnh trích đo bản đồ địa chính (trường hợp chưa có bản đồ địa chính hoặc có biến động ranh giới);
5. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có);
6. Văn bản ủy quyền (nếu nộp thay).

Người dân đã có căn cước gắn chíp thường không phải nộp bản sao giấy tờ nhân thân, cơ quan giải quyết sẽ khai thác từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.

4. Trình tự thực hiện (3 bước)

Bước 1 – Nộp hồ sơ: tại Bộ phận Một cửa (Trung tâm phục vụ hành chính công) cấp xã nơi có đất hoặc tại Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo phân công của tỉnh; nhiều địa phương cho phép nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia.

Bước 2 – Thẩm tra, xác minh: UBND cấp xã kiểm tra hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp quy hoạch và niêm yết công khai kết quả kiểm tra. Cơ quan đăng ký đất đai chuyển thông tin để cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính.

Bước 3 – Nộp nghĩa vụ tài chính và nhận sổ đỏ: người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế, sau đó nhận Giấy chứng nhận.

5. Thời gian giải quyết

Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính ngày nghỉ, lễ; thời gian niêm yết công khai, thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xem xét xử lý vi phạm (nếu có). Ở các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian được cộng thêm. Nhiều địa phương hiện đã rút ngắn thời gian so với quy định chung — nên kiểm tra bộ thủ tục hành chính do UBND tỉnh công bố.

6. Chi phí làm sổ đỏ lần đầu

Người thuộc diện chính sách, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng khó khăn có thể được miễn, giảm hoặc ghi nợ tiền sử dụng đất.

7. Những lỗi thường gặp khiến hồ sơ bị trả lại

• Kê khai sai diện tích, ranh giới so với thực tế;
• Đất đang có tranh chấp với hàng xóm, người thân;
• Thiếu giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất;
• Đất nằm trong quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình;
• Xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp.

8. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Đất không có giấy tờ có làm được sổ đỏ không? Có thể, nếu sử dụng ổn định trước 01/7/2014, không tranh chấp, không vi phạm và phù hợp quy hoạch (Điều 138 Luật Đất đai 2024).

Đất mua bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không? Đất nhận chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay trước ngày 01/8/2024 mà chưa sang tên có thể được cấp Giấy chứng nhận theo Điều 137 nếu đáp ứng điều kiện, không phải làm hợp đồng chuyển nhượng lại.

Sau sáp nhập xã, có phải đổi sổ đỏ không? Không bắt buộc. Sổ đỏ đã cấp vẫn có giá trị pháp lý; người dân chỉ cập nhật địa danh mới khi có nhu cầu hoặc khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Kết luận

Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu năm 2026 đã được đưa về UBND cấp xã, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại. Tuy nhiên, việc xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính vẫn phức tạp, dễ phát sinh vướng mắc.

???? Hồ sơ đất đai của bạn bị trả lại, có tranh chấp hoặc chưa rõ nguồn gốc? Liên hệ luật sư đất đai của chúng tôi để được kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn thủ tục trọn gói.