Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thuê

• By LAWPRO
• 10/09/2025

Việc chuyển nhượng đất thuê phụ thuộc vào cách thức trả tiền thuê đất:

• Đất thuê trả tiền thuê đất một lần: có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm: không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ có thể chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Người nhận chuyển nhượng quyền thuê đất phải ký lại hợp đồng với bên cho thuê đất.

Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024)

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng…)
• Đất không tranh chấp hoặc có tranh chấp nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, có bản án hoặc quyết định của Tòa, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
• Đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án dân sự.
• Vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
• Đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Như vậy, nếu có đủ 05 điều kiện trên thì thông thường sẽ có thể thực hiện việc chuyển nhượng bình thường.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Điều kiện riêng đối với đất thuê:

• Phải là hình thức thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
• Việc chuyển nhượng phải phù hợp mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước cho thuê.
•  Bên nhận chuyển nhượng phải có đủ điều kiện để được Nhà nước cho thuê đất theo quy định (ví dụ: là tổ chức, cá nhân đủ tư cách pháp nhân để sử dụng đất vào mục đích đã được xác định).

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực. Việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất.

1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. (Theo quy định tại mục a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024)

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng/Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất.

Nộp phí công chứng (Theo quy định tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng số 53/2014/QH13):  người yêu cầu công chứng sẽ thực hiện việc nộp phí công chứng. Theo đó, các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bên nào sẽ thực hiện việc nộp khoản phí này.

Hồ sơ đăng ký biến động (sang tên quyền sử dụng đất thuê trả tiền một lần):

-      Đơn đăng ký biến động (Mẫu số 11/ĐK) kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP

-      Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc (sổ đỏ/sổ hồng).

-      Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực (bản gốc hoặc bản sao có chứng thực).

-      Giấy tờ nhân thân của các bên (CMND/CCCD/hộ chiếu, sổ hộ khẩu/giấy đăng ký kinh doanh đối với tổ chức).

-      Tờ khai thuế TNCN hoặc TNDN (theo quy định).

-      Tờ khai lệ phí trước bạ.

-      Giấy tờ chứng minh miễn/giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).

-      Trích lục bản đồ địa chính hoặc mảnh trích đo bản đồ địa chính, nếu cần (thường yêu cầu khi chuyển nhượng một phần thửa, hoặc thửa chưa có bản đồ địa chính số hóa.

2. Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, 02 bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc. (Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024)

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành sang tên theo quy định.

Kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, thời hạn đăng ký biến động sang tên kéo dài không quá 10 ngày làm việc (theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT)

Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

Các loại thuế, phí bao gồm:

Lệ phí trước bạ:

-        Lệ phí trước bạ = 0,5 % x (Diện tích đất  x  Giá 1 m2 đất tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh)

Thuế thu nhập cá nhân:

-        Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Nghĩa vụ nộp thuế: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế

Lệ phí địa chính: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Lệ phí cấp Sổ đỏ và phí thẩm định hồ sơ: thông thường sẽ do người thực hiện thủ tục chuyển nhượng nộp. Mức tiền phải nộp sẽ phụ thuộc vào diện tích đất, tính phức tạp của hồ sơ và mục đích sử dụng đất cũng như điều kiện từng địa phương.

4. Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quyền của người sử dụng đất thuê (Theo Điều 26 Luật Đất đai 2024)

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.
• Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
• Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Như vậy, người sử dụng đất gồm nhiều đối tượng khác nhau, trong đó hộ gia đình, cá nhân là đối tượng phổ biến nhất. Người sử dụng đất hợp pháp là người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức sau: Giao, cho thuê, công nhận quyền hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.