Hợp đồng xây dựng

• By LAWPRO
• 25/05/2025

Hợp đồng xây dựng là cơ sở để chủ đầu tư và nhà thầu thống nhất quyền, nghĩa vụ cũng như cách xử lý các tình huống phát sinh trong quá trình thi công. Với kinh nghiệm tư vấn hợp đồng xây dựng, LAWPRO sẽ cùng doanh nghiệp tìm hiểu những nội dung quan trọng cần lưu ý khi soạn thảo, rà soát và đàm phán hợp đồng trong lĩnh vực này.

Hợp đồng xây dựng là gì?

Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được lập bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Bên giao thầu có thể là chủ đầu tư, đại diện chủ đầu tư, tổng thầu hoặc nhà thầu chính. Bên nhận thầu có thể là tổng thầu, nhà thầu chính, nhà thầu phụ hoặc liên danh nhà thầu, tùy thuộc vào vị trí của các bên trong dự án.

Khung pháp lý hiện hành gồm Luật Xây dựng 2014 đã được sửa đổi, bổ sung và hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 154/VBHN-VPQH năm 2025; Nghị định 37/2015/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng và Nghị định 50/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định của Nghị định 37.

Nghị định 37/2015/NĐ-CP được áp dụng trực tiếp đối với hợp đồng thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công và hợp đồng của doanh nghiệp dự án PPP với nhà thầu. Đối với dự án sử dụng nguồn vốn khác, các bên có thể tham khảo các quy định của nghị định để xây dựng và quản lý hợp đồng phù hợp.

Điều kiện để hợp đồng xây dựng có hiệu lực

Trước khi ký, các bên cần kiểm tra tư cách pháp lý, thẩm quyền của người đại diện và năng lực hoạt động xây dựng của nhà thầu.

Theo Điều 139 Luật Xây dựng, hợp đồng có hiệu lực khi người ký có đủ năng lực hành vi và đúng thẩm quyền, việc giao kết tuân thủ nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, không trái pháp luật, đồng thời bên nhận thầu đáp ứng điều kiện năng lực hoạt động và hành nghề xây dựng tương ứng với công việc thực hiện.

Doanh nghiệp không nên chỉ căn cứ vào chức danh ghi trên danh thiếp hoặc email của người đàm phán. Với giao dịch có giá trị lớn, cần kiểm tra điều lệ, giấy ủy quyền và quyết định phê duyệt của chủ sở hữu, hội đồng thành viên hoặc hội đồng quản trị nếu thuộc trường hợp phải thông qua nội bộ.

Những nội dung chính phải có trong hợp đồng

Điều 141 Luật Xây dựng quy định 15 nhóm nội dung của hợp đồng xây dựng. Thay vì sao chép toàn bộ quy định vào hợp đồng, các bên cần cụ thể hóa từng nhóm theo quy mô, loại công việc và nguồn vốn của dự án.

Nhóm vấn đề	Nội dung cần thể hiện
Cơ sở giao kết	Căn cứ pháp lý, ngôn ngữ, thông tin và thẩm quyền của các bên
Công việc	Phạm vi, khối lượng, yêu cầu kỹ thuật, nghiệm thu và bàn giao
Thời gian và tài chính	Tiến độ, giá hợp đồng, tạm ứng, đồng tiền và phương thức thanh toán
Biện pháp bảo đảm	Bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng và bảo đảm thanh toán
Quản lý thay đổi	Điều chỉnh khối lượng, tiến độ, đơn giá và các nội dung khác
Trách nhiệm	Quyền, nghĩa vụ, thưởng, phạt và bồi thường thiệt hại
Tình huống phát sinh	Tạm ngừng, chấm dứt, rủi ro và bất khả kháng
Kết thúc hợp đồng	Giải quyết tranh chấp, quyết toán, thanh lý và các thỏa thuận khác

Đối với hợp đồng tổng thầu, ngoài những nội dung trên còn phải làm rõ phạm vi và trách nhiệm quản lý của tổng thầu đối với toàn bộ công việc, nhà thầu phụ và các bên liên quan.

Các điều khoản quan trọng cần soạn thảo kỹ

Trong thực tế, tranh chấp xây dựng thường không xuất phát từ việc hợp đồng thiếu tên điều khoản mà do nội dung không đủ cụ thể để áp dụng. Những cụm từ như “thi công đúng tiến độ”, “bảo đảm chất lượng” hoặc “thanh toán theo khối lượng hoàn thành” sẽ không có nhiều giá trị nếu thiếu cách xác định và kiểm tra.

Phạm vi và khối lượng công việc

Hợp đồng cần xác định rõ nhà thầu thực hiện những hạng mục nào, theo bản vẽ nào, sử dụng loại vật tư gì và có bao gồm vận chuyển, lắp đặt, chạy thử hay hoàn thiện hồ sơ hay không.

Các tài liệu kỹ thuật nên được lập thành phụ lục, bao gồm:

• Bản vẽ thiết kế và chỉ dẫn kỹ thuật;
• Bảng khối lượng công việc;
• Danh mục vật tư, thiết bị;
• Tiêu chuẩn và quy chuẩn áp dụng;
• Biện pháp thi công được chấp thuận;
• Hồ sơ mời thầu, hồ sơ dự thầu và biên bản đàm phán có liên quan.

Điều 142 Luật Xây dựng cho phép hồ sơ hợp đồng bao gồm hợp đồng chính và nhiều tài liệu kèm theo. Các bên được thỏa thuận thứ tự ưu tiên áp dụng giữa những tài liệu này; nếu không quy định, nguy cơ mâu thuẫn giữa bản vẽ, bảng khối lượng và điều kiện hợp đồng sẽ rất cao.

Ví dụ, bản vẽ thể hiện một loại vật liệu nhưng bảng báo giá lại ghi loại khác. Nếu hợp đồng không xác định tài liệu nào được ưu tiên, hai bên có thể tranh luận về nghĩa vụ cung cấp và phần chi phí tăng thêm.

Giá hợp đồng, tạm ứng và thanh toán

Trước khi ký, các bên phải lựa chọn loại giá phù hợp như trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian hoặc giá kết hợp. Mỗi loại giá dẫn đến cách xác định khối lượng thanh toán và phân bổ rủi ro biến động chi phí khác nhau.

Điều khoản thanh toán cần làm rõ:

• Tổng giá trị hoặc nguyên tắc xác định giá;
• Giá đã bao gồm thuế, phí và chi phí nào;
• Mức tạm ứng và thời điểm tạm ứng;
• Điều kiện phát hành, hiệu lực và hoàn trả bảo lãnh tạm ứng;
• Các mốc thanh toán;
• Thành phần hồ sơ thanh toán;
• Thời hạn kiểm tra và phản hồi hồ sơ;
• Thời hạn chuyển tiền;
• Lãi chậm thanh toán và quyền xử lý khi thanh toán kéo dài.

Luật Xây dựng cho phép các bên thỏa thuận phương thức, thời gian, hồ sơ và điều kiện thanh toán. Cách thanh toán còn phải phù hợp với loại giá hợp đồng đã lựa chọn; chẳng hạn, hợp đồng trọn gói thường thanh toán theo giai đoạn hoặc tỷ lệ đã thống nhất, còn hợp đồng theo đơn giá thanh toán dựa trên khối lượng thực tế được nghiệm thu.

Không nên chỉ ghi “thanh toán sau khi nghiệm thu” mà không xác định nghiệm thu ở cấp nào, hồ sơ nào được xem là đầy đủ và bao lâu sau khi nhận hồ sơ thì bên giao thầu phải thanh toán.

Tiến độ và xử lý công việc phát sinh

Hợp đồng cần có tiến độ tổng thể và các mốc trung gian để hai bên kiểm soát quá trình thực hiện. Mỗi mốc nên gắn với hạng mục, sản phẩm hoặc hồ sơ cụ thể thay vì chỉ ghi thời gian theo tháng.

Ngoài thời điểm khởi công và hoàn thành, cần quy định cách xử lý khi tiến độ bị ảnh hưởng bởi:

• Chậm bàn giao mặt bằng;
• Chậm phê duyệt bản vẽ hoặc vật tư;
• Thay đổi thiết kế;
• Bổ sung khối lượng;
• Điều kiện địa chất khác với tài liệu ban đầu;
• Cơ quan nhà nước yêu cầu tạm dừng;
• Thời tiết hoặc sự kiện bất khả kháng.

Điều 143 Luật Xây dựng cho phép điều chỉnh khối lượng, tiến độ, đơn giá và nội dung khác trong thời gian thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận và các trường hợp pháp luật quy định. Vì vậy, hợp đồng cần có quy trình yêu cầu thay đổi, hồ sơ chứng minh, người có quyền phê duyệt và cách xác định chi phí trước khi nhà thầu thực hiện phần việc phát sinh.

Nhà thầu không nên tự thực hiện khối lượng ngoài hợp đồng chỉ dựa trên chỉ đạo miệng. Chủ đầu tư cũng không nên chấp nhận thanh toán phần phát sinh khi chưa kiểm tra nguyên nhân, đơn giá và thẩm quyền của người yêu cầu.

Nghiệm thu, bàn giao và bảo hành

Hợp đồng cần xác định công việc nào phải nghiệm thu, căn cứ nghiệm thu, thành phần tham gia, hồ sơ cần chuẩn bị và thời hạn phản hồi.

Yêu cầu kỹ thuật nên được thể hiện bằng tiêu chuẩn có thể kiểm tra. Không nên chỉ dùng các cụm từ mang tính cảm nhận như “chất lượng cao”, “đẹp” hoặc “đạt yêu cầu của chủ đầu tư” mà không có tiêu chí đi kèm.

Nghị định 37/2015/NĐ-CP yêu cầu chất lượng sản phẩm phải đáp ứng hợp đồng, quy chuẩn, tiêu chuẩn và chỉ dẫn kỹ thuật áp dụng. Quy trình nghiệm thu, bàn giao, người ký biên bản và tài liệu nghiệm thu cũng cần được các bên thống nhất trong hợp đồng.

Điều khoản bảo hành cần làm rõ thời gian bảo hành, giá trị tiền hoặc bảo lãnh bảo hành, thời hạn nhà thầu phải phản hồi và hậu quả nếu không sửa chữa đúng hạn. Đồng thời, nên phân biệt lỗi thuộc trách nhiệm nhà thầu với hư hỏng do sử dụng sai, tự ý sửa chữa hoặc nguyên nhân từ bên thứ ba.

Vi phạm, tạm ngừng và chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng cần mô tả cụ thể các hành vi vi phạm thay vì chỉ ghi “vi phạm nghĩa vụ”. Ví dụ: chậm thanh toán, chậm tiến độ, sử dụng vật tư không đúng, tự ý thay nhà thầu phụ, không bảo đảm an toàn hoặc từ chối khắc phục khiếm khuyết.

Mỗi vi phạm nên gắn với trình tự xử lý, bao gồm thông báo, thời hạn khắc phục, quyền tạm ngừng, phạt vi phạm, bồi thường và chấm dứt hợp đồng.

Luật Xây dựng ghi nhận bên giao thầu có thể tạm dừng khi bên nhận thầu không đáp ứng yêu cầu về chất lượng, an toàn hoặc tiến độ; bên nhận thầu có thể tạm dừng khi bên giao thầu vi phạm thỏa thuận thanh toán. Trước khi tạm dừng hoặc chấm dứt, bên thực hiện quyền phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Mức phạt không nên được sao chép máy móc từ hợp đồng khác. Riêng công trình sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công, mức phạt không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm. Với dự án sử dụng nguồn vốn khác, cần xác định quy định pháp luật áp dụng và bản chất giao dịch trước khi thống nhất mức phạt.

Rủi ro thường gặp giữa chủ đầu tư và nhà thầu

Tư vấn hợp đồng xây dựng không thể loại bỏ hoàn toàn rủi ro của dự án, nhưng có thể giúp các bên nhận diện trước tình huống và xây dựng cách xử lý phù hợp.

Nhà thầu không đáp ứng điều kiện năng lực

Rủi ro xuất hiện khi nhà thầu nhận công việc vượt quá phạm vi năng lực, sử dụng nhân sự không đủ chứng chỉ hoặc không duy trì điều kiện cần thiết trong quá trình thi công.

Chủ đầu tư nên kiểm tra hồ sơ năng lực, chứng chỉ, nhân sự chủ chốt, kinh nghiệm dự án và tình trạng của nhà thầu trước khi ký. Hợp đồng cũng cần quy định nghĩa vụ duy trì nhân sự, thiết bị và điều kiện năng lực trong toàn bộ thời gian thực hiện.

Về phía nhà thầu, cũng cần kiểm tra tư cách của chủ đầu tư, quyền sử dụng mặt bằng, tình trạng giấy phép và khả năng bố trí vốn. Việc chủ đầu tư có dự án không đồng nghĩa với việc mọi điều kiện để triển khai thi công đều đã hoàn tất.

Khối lượng và trách nhiệm không rõ ràng

Tranh chấp dễ phát sinh khi hợp đồng, bản vẽ và báo giá mô tả phạm vi không thống nhất. Chủ đầu tư cho rằng công việc đã nằm trong giá trọn gói, trong khi nhà thầu xem đó là khối lượng phát sinh.

Để phòng ngừa, hợp đồng cần ghi cả phần việc thuộc trách nhiệm nhà thầu và những nội dung bị loại trừ. Những công việc do chủ đầu tư hoặc nhà thầu khác thực hiện cũng nên được xác định rõ để tránh bỏ trống trách nhiệm.

Khi có thay đổi, các bên cần lập hồ sơ phát sinh trước hoặc ngay trong thời điểm thực hiện, thay vì chờ đến khi quyết toán mới thống nhất lại.

Chậm thanh toán và tranh chấp quyết toán

Nhà thầu có thể thiếu dòng tiền nếu chủ đầu tư kéo dài việc xác nhận hồ sơ. Ngược lại, chủ đầu tư có thể gặp rủi ro nếu thanh toán khi khối lượng chưa được kiểm tra hoặc hồ sơ không đầy đủ.

Hợp đồng cần xây dựng quy trình thanh toán theo từng bước: nhà thầu nộp hồ sơ, tư vấn hoặc chủ đầu tư kiểm tra, yêu cầu bổ sung, xác nhận giá trị và chuyển tiền.

Giai đoạn quyết toán cũng cần quy định thời hạn nộp hồ sơ, thời gian phản hồi, cách xử lý phần giá trị còn tranh chấp và điều kiện hoàn trả bảo lãnh. Không nên để toàn bộ nội dung quyết toán đến cuối dự án mới bắt đầu thống nhất.

Chậm tiến độ do nhiều nguyên nhân

Tiến độ xây dựng thường bị ảnh hưởng đồng thời bởi chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp và điều kiện khách quan. Nếu hợp đồng chỉ quy trách nhiệm chậm tiến độ cho một bên, cơ chế xử lý có thể thiếu công bằng và khó áp dụng.

Các bên cần lưu lại nhật ký, biên bản hiện trường, thông báo chậm trễ, lịch phê duyệt và tài liệu về mặt bằng. Đây là cơ sở xác định nguyên nhân, thời gian bị ảnh hưởng và quyền gia hạn hoặc yêu cầu chi phí phát sinh.

Nhà thầu phải thông báo kịp thời khi phát hiện nguy cơ chậm tiến độ. Chủ đầu tư cũng cần phản hồi trong thời hạn nhất định, tránh để công việc tiếp tục kéo dài rồi mới từ chối yêu cầu gia hạn.

Thiếu chứng cứ khi xảy ra tranh chấp

Nhiều bên chỉ tập trung thi công mà không lưu hồ sơ giao nhận, chỉ đạo thay đổi, nghiệm thu hoặc xác nhận phát sinh. Khi tranh chấp xảy ra, nội dung trao đổi bằng miệng rất khó chứng minh.

Hợp đồng nên quy định hình thức thông báo hợp lệ, người có thẩm quyền nhận và phê duyệt, địa chỉ email sử dụng, thời điểm được xem là đã nhận thông báo và cách lưu trữ tài liệu điện tử.

Điều khoản giải quyết tranh chấp cũng cần lựa chọn rõ tòa án hoặc trọng tài. Nếu chọn trọng tài, tên tổ chức trọng tài và phạm vi tranh chấp phải được xác định đủ rõ để hạn chế tranh luận về hiệu lực của thỏa thuận.

Kinh nghiệm soạn thảo và đàm phán hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng thường đi kèm nhiều tài liệu kỹ thuật và tài chính. Vì vậy, việc rà soát cần được thực hiện đồng thời bởi người hiểu pháp luật và người nắm rõ nội dung dự án.

Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trước khi soạn thảo

Các bên nên tập hợp hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp, tài liệu dự án, giấy phép, bản vẽ, bảng khối lượng, dự toán, kế hoạch tiến độ và kết quả lựa chọn nhà thầu.

Nếu tài liệu chưa hoàn thiện, hợp đồng cần ghi rõ nội dung nào sẽ được bổ sung, ai chịu trách nhiệm chuẩn bị và thời hạn hoàn thành. Không nên dẫn chiếu đến một phụ lục chưa tồn tại mà không có cơ chế kiểm soát.

Lựa chọn đúng loại hợp đồng và giá hợp đồng

Hợp đồng trọn gói phù hợp khi phạm vi công việc đủ rõ và các bên có thể xác định tương đối đầy đủ chi phí. Hợp đồng theo đơn giá phù hợp hơn khi khối lượng thực tế có thể thay đổi và cần đo đếm khi thực hiện.

Việc lựa chọn sai loại giá có thể đẩy toàn bộ rủi ro biến động cho một bên, từ đó dẫn đến yêu cầu tăng giá, cắt giảm chất lượng hoặc đình trệ thi công.

Ưu tiên những điều khoản ảnh hưởng trực tiếp đến dự án

Trong quá trình đàm phán, các bên nên tập trung trước vào phạm vi công việc, giá, tiến độ, nghiệm thu, thanh toán và điều chỉnh hợp đồng.

Những điều khoản này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hoàn thành dự án. Các nội dung như phạt vi phạm hoặc giải quyết tranh chấp chỉ thực sự hiệu quả khi nghĩa vụ chính đã được mô tả đủ rõ.

Không sử dụng một mẫu cho mọi công trình

Hợp đồng thi công, thiết kế, tư vấn giám sát, cung cấp thiết bị và EPC có phạm vi, sản phẩm và cách phân bổ rủi ro khác nhau.

Mẫu hợp đồng có thể được dùng làm khung tham khảo nhưng phải điều chỉnh theo loại công việc, nguồn vốn, quy mô, địa điểm, điều kiện mặt bằng và phương thức quản lý của từng dự án.

Dịch vụ tư vấn hợp đồng xây dựng của LAWPRO

LAWPRO hỗ trợ chủ đầu tư, tổng thầu, nhà thầu chính, nhà thầu phụ và các bên có liên quan trong quá trình chuẩn bị, giao kết và thực hiện hợp đồng.

Tùy theo hồ sơ và nhu cầu của khách hàng, dịch vụ có thể bao gồm:

• Kiểm tra tư cách, thẩm quyền và điều kiện năng lực của các bên;
• Tư vấn loại hợp đồng và phương thức xác định giá;
• Soạn thảo hợp đồng xây dựng và các phụ lục;
• Rà soát dự thảo do đối tác cung cấp;
• Kiểm tra cơ chế thanh toán, bảo lãnh và quyết toán;
• Xây dựng điều khoản về tiến độ, phát sinh và điều chỉnh giá;
• Hỗ trợ đàm phán, sửa đổi hoặc chấm dứt hợp đồng;
• Tư vấn xử lý vi phạm trong quá trình thi công;
• Hỗ trợ thương lượng và giải quyết tranh chấp;
• Tư vấn quyết toán, thanh lý và hoàn trả bảo lãnh.

Quy trình tư vấn hợp đồng xây dựng được triển khai theo bốn bước chính.

• Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ: LAWPRO tiếp nhận thông tin về dự án, các bên, nguồn vốn, phạm vi công việc, giá trị dự kiến và những nội dung đã được đàm phán.
• Bước 2: Đánh giá điều kiện và rủi ro: Luật sư kiểm tra thẩm quyền, năng lực, hồ sơ dự án và các điểm có thể ảnh hưởng đến tiến độ, giá, thanh toán hoặc trách nhiệm của khách hàng.
• Bước 3: Soạn thảo hoặc rà soát: LAWPRO xây dựng dự thảo mới hoặc đề xuất sửa từng điều khoản trong hợp đồng do đối tác cung cấp. Các nội dung quan trọng được giải thích để khách hàng hiểu rõ trước khi đàm phán.
• Bước 4: Hỗ trợ hoàn thiện và thực hiện: LAWPRO hỗ trợ phản hồi đề xuất của đối tác, hoàn thiện hợp đồng, xây dựng phụ lục và tư vấn vấn đề phát sinh trong phạm vi công việc đã thống nhất.

Kết luận

Mỗi dự án xây dựng đều có đặc điểm riêng về quy mô, nguồn vốn và phương thức triển khai, vì vậy không có một mẫu hợp đồng nào phù hợp cho mọi trường hợp. Với kinh nghiệm tư vấn hợp đồng xây dựng thực tiễn, LAWPRO xây dựng giải pháp pháp lý dựa trên đặc điểm của từng dự án và nhu cầu của từng khách hàng.

Xem thêm:

Tư vấn hợp đồng hợp tác kinh doanh

Tư vấn hợp đồng kinh tế

Tư vấn hợp đồng thuê văn phòng, nhà xưởng